10 raisons d'investir dans l'immobilier à Dubaï en 2025

En 2025, le secteur immobilier de Dubaï continue de surperformer ses homologues mondiaux en termes de rendement, de liquidité et de plus-value du capital. Grâce à des données de marché actualisées, à une infrastructure juridique robuste et à des projets gouvernementaux de grande envergure, Dubaï reste l'un des pôles d'investissement immobilier les plus résilients et les plus gratifiants au monde. Vous trouverez ci-dessous dix raisons soutenues par des experts, avec des indicateurs de 2025, pour lesquelles les investisseurs se tournent de plus en plus vers Dubaï.

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1. Rendements locatifs supérieurs

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À la mi-2025, Dubaï maintient des rendements locatifs bruts moyens 6,9 % toutes catégories d'appartements confondues, surpassant des villes mondiales comme Londres (3,2 %) ou New York (3,8 %). Selon Prelaunch.ae et Engel & Völkers, les rendements dans des domaines tels que JVC et Marina de Dubaï dépasser 8 %, avec locations de courte durée dans des pôles touristiques allant jusqu'à 15 %.

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Unités de courte durée situées à proximité des lignes de métro 15 à 20 % les primes de location, faisant de Dubaï l'une des rares villes du monde à offrir des rendements en espèces à deux chiffres sur des actifs stabilisés.

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2. Zéro impôt sur les biens et les plus-values

L'un des avantages les plus importants de l'investissement dans l'immobilier à Dubaï est l'exonération totale de l'impôt foncier et de l'impôt sur les plus-values. Cette structure fiscale rare améliore le rendement net, simplifie la planification financière et attire des capitaux institutionnels et privés en quête de préservation de la valeur à long terme dans une juridiction à faible fiscalité.

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Exonération fiscale complète sur la propriété et les gains

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Dubaï reste l'une des seules villes du monde à proposer exonération totale de l'impôt foncier, de l'impôt sur les plus-values et des droits de succession sur l'immobilier résidentiel. Les propriétaires ne sont pas soumis à des prélèvements municipaux récurrents, à des évaluations fondées sur le patrimoine ou à l'impôt sur les bénéfices lors de la revente, quelle que soit la période de détention ou la marge bénéficiaire. Ce cadre augmente considérablement les rendements nets pour les investisseurs habitués à des juridictions comme Toronto, où les impôts fonciers peuvent dépasser 2,5 % par an, ou Paris, où les plus-values sont imposées progressivement jusqu'à 36,2 %.

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Avantages stratégiques pour les investisseurs et les structures de patrimoine

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Cet environnement d'imposition zéro augmente non seulement le rendement, mais favorise également la structuration avancée des actifs. Pour particuliers fortunés, family offices et REIT, Dubaï fournit une plateforme fiscalement efficace pour transfert de patrimoine multigénérationnel, consolidation d'actifs et rééquilibrage de portefeuille international. Combinée à de faibles coûts d'acquisition (généralement 4 % de frais de transaction totaux), l'absence de pression fiscale s'améliore IRR et simplifie les prévisions à long terme, en particulier pour les stratégies à forte intensité de capital ou à effet de levier. À une époque où l'application des lois fiscales se développe à l'échelle mondiale, la neutralité de Dubaï constitue un avantage décisif.

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3. Propriété étrangère à 100 % dans les zones privilégiées

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Depuis la libéralisation des lois sur la propriété étrangère, les non-résidents peuvent acquérir l'intégralité des droits de pleine propriété sur plus de 85 % des zones résidentielles les plus prisées de Dubaï. Contrairement aux marchés émergents où les titres sont loués ou soumis à la volatilité politique, le système de Dubaï est régi par le Département foncier de Dubaï (DLD) avec un traitement électronique des transactions basé sur la blockchain, souvent finalisé dans les 24 heures.

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Cette transparence, cette stabilité juridique et cette structure de titres exécutoires rendent l'immobilier de Dubaï plus sûr que de nombreux marchés « occidentaux » perçus comme plus matures.

4. Résidence via Golden Visa

Le programme Golden Visa des Émirats arabes unis représente l'un des cadres de résidence les plus flexibles et les plus adaptés aux investisseurs au monde. En 2025, un investissement immobilier de 2 millions d'AED ou plus qualifie les investisseurs, y compris les coacheteurs, pour un résidence de 10 ans renouvelable. Ce statut est automatiquement extensible aux conjoints, aux enfants et, dans de nombreux cas, au personnel domestique. Il y a aucune exigence de séjour minimum, pas de déclaration des revenus mondiaux, et pas de taxes de sortie — une combinaison de plus en plus rare parmi les juridictions de niveau 1.

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Pour les investisseurs, les avantages sont à la fois opérationnels et stratégiques. Le visa accorde la totalité droits de résidence sans parrainage local pour l'emploi, débloquant l'accès à des services bancaires privés, à des comptes multidevises et à des conditions hypothécaires préférentielles. Elle facilite création d'entreprises sur le continent et dans les zones franches, permet l'inscription dans des écoles internationales privées et soutient la planification de la relocalisation sans rapatriement forcé des capitaux.

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Du point de vue de la gestion des risques, le Golden Visa est bien plus qu'un titre de résidence, c'est un instrument de optionnalité juridictionnelle, la mobilité du patrimoine et la gouvernance familiale à long terme. Pour family offices, fondateurs internationaux et stratèges de protection des actifs, il assure une isolation géographique sans sacrifier l'efficacité fiscale ou l'accès au mode de vie. Lorsqu'il est intégré à une stratégie de détention immobilière, il ajoute une couche d'utilité résidentielle à une base d'actifs déjà en hausse.

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5. Appréciation durable du capital

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Selon Property Finder et Zawya, le volume des transactions de Dubaï a atteint 431 milliards d'AED lors du 1er semestre 2025, une augmentation de 25 % en glissement annuel . L'appréciation du segment Prime reste forte :

• Palm Jumeirah: +28 % (en raison de la rareté de l'ultra-luxe)
  
• Centre-ville: +18 %
  
• Marina de Dubaï: +22 %
  
• Collines de Dubaï: +20 % (nouvelles communautés familiales)
  

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Développements hors plan enregistrés 25 à 35 % d'appréciation entre le lancement et la livraison de plusieurs projets de niveau 1.

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6. Plans de paiement soutenus par les développeurs

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Pour favoriser la flexibilité des investissements, les principaux développeurs proposent en 2025 des plans avec des acomptes de 5 à 10 % et des versements échelonnés sur 3 à 7 ans, souvent prolongés après la livraison. Ces calendriers liés à la construction alignent les dépenses en capital sur les échéances de livraison, optimisant ainsi les flux de trésorerie et réduisant l'exposition spéculative. Lorsqu'il est correctement structuré, le taux de rendement interne (TRI) dépasse celui des achats purs et simples sur de nombreux marchés.

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7. Liquidité élevée et sorties rapides

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Le délai moyen de clôture des transactions à Dubaï est 45 à 60 jours, facilité par le système de traitement électronique 24 heures sur 24 du DLD. La liquidité du marché secondaire est soutenue par les acteurs institutionnels, les acheteurs riches en liquidités et la demande de délocalisation internationale. Pour les investisseurs tactiques, cette liquidité soutient l'équilibre du portefeuille et les cycles de réinvestissement, en particulier en réponse aux évolutions macroéconomiques mondiales.

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8. Connectivité mondiale et profondeur des locataires

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L'aéroport international de Dubaï dessert plus de 240 destinations dans le monde, déplaçant plus de 87 millions de passagers par an. La ville accueille également plus de 1 500 sièges régionaux multinationaux, garantissant un afflux constant de locataires exécutifs.

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Le fuseau horaire stratégique UTC+4 permet des opérations commerciales en temps réel en Asie, en Europe et aux États-Unis, faisant de Dubaï la principale cible de relocalisation pour les nomades numériques, les consultants et les dirigeants d'entreprise.

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9. Croissance pilotée par les infrastructures

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Le Plan directeur de Dubaï 2040 alloue 32 milliards d'AED vers le transport en commun, les villes intelligentes et la durabilité. Projets notables pour 2025 :

• Ville de l'Expo: Conçu pour 500 000 résidents et 38 000 emplois
  
• Creek Harbour: Ville intelligente prévue pour 200 000 habitants
  
• Aéroport d'Al Maktoum: Objectif : 200 millions de passagers par an
  
• Ville MBR: Zone intégrée pour 1,7 million de personnes
  

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Les propriétés situées à proximité de ces méga-développements bénéficient d'avantages tarifaires précoces et d'une augmentation des primes à long terme.

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10. Résilience économique et croissance démographique

L'économie de Dubaï est 95 % sans huile, ancrée dans l'immobilier, le tourisme, la finance et la logistique. Le D33 Ordre du jour prévoit de doubler le PIB pour 800 milliards d'AED d'ici 2033. Fitch Ratings confirme que les perspectives de crédit de Dubaï sont maintenues écurie, malgré la volatilité mondiale. Avec suivi de la croissance démographique 3,2 % par an, le pipeline de demande de logements reste structurellement solide.

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Pensée finale

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Le marché immobilier de Dubaï en 2025 offre bien plus que du rendement : il offre résidence, liquidité, sécurité et effet de levier. Sa combinaison de transparence juridique, de géographie stratégique et de neutralité fiscale en fait l'un des endroits les plus efficaces au monde pour allouer du capital immobilier.

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La spécialité de LNH Properties est d'aider les investisseurs à accéder à des actifs hors plan et de premier ordre alignés sur les stratégies de rendement, de croissance et de Golden Visa. Contactez notre équipe de conseillers pour structurer votre prochaine acquisition à Dubaï.

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